Ein Schnäppchen als Warnsignal? Gutgläubigkeit des Immobilienkäufers aus der Sicht der Entscheidung des Obersten Gerichts

Institut des Erwerbs von einer nicht berechtigten Person im Sinne von § 984 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 89/2012 Slg., des Bürgerlichen Gesetzbuchs (nachfolgend „Bürgerliches Gesetzbuch“ genannt), stellt eine der wichtigsten Merkmale des Prinzips der materiellen Öffentlichkeit dar – also des Prinzips, dass sich jeder auf das verlassen kann, was im Kataster eingetragen ist. Der Schutz einer Person, die im Vertrauen auf den Status der Grundbucheintragung handelt, ist jedoch nicht unbegrenzt und seine Grenzen wurden im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung des Obersten Gerichts geprägt. Eine der wichtigsten Entscheidungen ist das relativ junge Urteil des Obersten Gerichts mit der Aktennummer 22 Cdo 817/2024 vom 31. 3. 2025. Dies führte zu einer eindeutigen Klärung der Frage, ob ein bemerkenswert niedriger Kaufpreis an sich einen Umstand darstellt, der den guten Glauben des Erwerbers in Frage stellen und seine Verpflichtung begründen kann, weitere Untersuchungen hinsichtlich der Übereinstimmung des Katastereintrags mit dem tatsächlichen Rechtsstatus durchzuführen.

Tatbestand

Im vorliegenden Fall wurden Immobilien zunächst vom ursprünglichen Eigentümer an eine Handelsgesellschaft (einen Nichtbanken-Kreditgeber) übertragen. Diese Übertragung wurde später für ungültig erklärt. Die Gesellschaft war jedoch bereits als Eigentümer im Liegenschaftskataster eingetragen.

Nach einigen Jahren übertrug diese Gesellschaft die Immobilien an den Beklagten zu einem Kaufpreis, der etwa der Hälfte des üblichen Marktpreises entsprach. Der Kläger (ursprünglicher Eigentümer) beantragte daraufhin die Feststellung des Eigentumsrechts mit der Behauptung, der Beklagte habe das Eigentumsrecht nicht gemäß § 984 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches erworben, da er nicht in gutem Glauben gehandelt habe.

Das erstinstanzliche Gericht sowie das Berufungsgericht schlossen mangelnden guten Glauben des Beklagten insbesondere aus der Tatsache, dass der Kaufpreis deutlich unter dem üblichen Preis lag und dass der Beklagte keine weiteren Nachforschungen anstellte, die die Umstände der vorherigen Übertragung hätten aufklären können.

Das Oberste Gericht wies die Urteile der Vorinstanzen jedoch zurück. Es betonte, dass im Zivilrecht gemäß § 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Vermutung von gutem Glauben gelte bzw. dies präsumiert werde. Daher trägt derjenige die Beweislast für die Behauptung, der Erwerber habe nicht in gutem Glauben gehandelt.

Das Oberste Gericht kam ferner zu dem Schluss, dass die übliche Vorsicht beim Erwerb eines dinglichen Rechts an Immobilien grundsätzlich nicht die Pflicht beinhaltet, den tatsächlichen Rechtsstatus über die in einer öffentlichen Liste enthaltenen Daten hinaus aktiv zu überprüfen. Zweck der Veröffentlichung von Informationen ist es gerade, das Vertrauen in den Eintragsstatus zu schützen. Eine Pflicht zur weiteren Überprüfung kann nur dann entstehen, wenn objektive Umstände vorliegen, die begründete Zweifel an der Übereinstimmung des in einer öffentlichen Liste eingetragenen Eintrags mit dem tatsächlichen Rechtsstatus aufkommen lassen.

Das Oberste Gericht widersprach ausdrücklich der Auffassung des Berufungsgerichts, wonach allein die Tatsache, dass der Kaufpreis etwa die Hälfte des (markt-) üblichen Preises betrug, den Erwerber zur weiteren Prüfung des Eigentumsrechts des Übertragenden verpflichte. Es führte aus, dass der niedrige Kaufpreis verschiedene Gründe haben könne und an sich keinen objektiven Umstand darstelle, der die Richtigkeit des in einer öffentlichen Liste eingetragenen Eintrags in Frage stellen könne. Aus dieser Tatsache lasse sich ohne weitere Prüfung weder auf mangelnden guten Glauben noch auf eine Verpflichtung des Erwerbers zur Überprüfung des Eigentumsrechts des Veräußerers schließen.

Nach Ansicht des Gerichts kann die Schlussfolgerung über den Mangel an gutem Glauben nicht allein auf der Überlegung beruhen, dass der „Schnäppchenkauf“ beim Erwerber Zweifel am Eigentumsrecht des Übertragenden hätte aufkommen lassen müssen.

Das Oberste Gericht wies zudem darauf hin, dass Schlussfolgerungen hinsichtlich mangelnden guten Glaubens auf konkreten Tatsachenfeststellungen beruhen müssen, welche Informationen dem Erwerber zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zur Verfügung standen und welche Umstände ihm bekannt waren. Erwägungen darüber, was der Erwerber bei weiteren Schritten (z.B. einer persönlichen Besichtigung der Immobilie) hätte erfahren können, können ohne konkrete Tatsachenbeweise nicht ausreichen, um die Präsumtion von gutem Glauben zu widerlegen.

Das Oberste Gericht wies daher die Auslegung des Berufungsgerichts - wonach die „Unterbewertung“ selbst (d.h. in diesem Fall etwa die Hälfte des Marktpreises der Immobilie) ein objektiver Umstand sei, der an sich die in Abschnitt § 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches präsumierte Vermutung von gutem Glauben widerlege und die Pflicht des Käufers begründe, die Rechtmäßigkeit des Eigentums des Übertragenden investigativ zu überprüfen - vollständig zurück.

Angesichts der obigen Ausführungen hob das Oberste Gericht daher die Urteile der unteren Gerichte auf und verwies den Fall zu weiterem Verfahren zurück.

Abschluss

Das Urteil des Obersten Gerichts, AZ 22 Cdo 817/2024 vom 31. März 2025, erscheint einerseits als Sieg für die Rechtssicherheit, basierend auf dem Grundsatz der Veröffentlichungspflichten öffentlicher Register. Gleichzeitig darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass Streitigkeiten über das Eigentum an Immobilien in der Regel beweistechnisch aufwendig und zeit- sowie kostenintensiv sind. Obwohl die Rechtsprechung daher einen relativ hohen Standard betr. Schutz des guten Glaubens aufrechterhält, ist es nicht ratsam, sich beim Immobilienkauf allein auf diese Rechtsvermutung zu verlassen. Wir empfehlen daher, vor dem Erwerb einer Immobilie, insbesondere bei Transaktionen mit einem höheren Kaufpreis, eine angemessene rechtliche Prüfung durchzuführen.