Das neue Baugesetz und die Durchführungsverordnung Nr. 146/2024 Slg. bringen eine grundlegende Änderung in der Bewertung von Wohneinheiten und Ateliers/Studios. Insbesondere schaffen sie die bestehende strenge Anforderung für direkte Auflichtung bzw. direktes Sonnenlicht in Wohnräumen ab, was den Weg für deren Neukollaudierung in vollwertige Wohneinheiten öffnet. Dennoch bleibt die Bedingung, dass weitere technische und hygienische Anforderungen, insbesondere die Tageslichtvorschriften, erfüllt sind. Während es zuvor notwendig war, dass mindestens ein Drittel der Bodenfläche der Wohnzimmer direkt bestrahlt wird, verlangt die neue Regelung nicht ausdrücklich Auflichtung mit Sonnenlicht. Es reicht mit diffusem Licht aus, was die Realität der steigenden Verdichtung der städtischen Bebauung widerspiegelt.
In der Praxis gab es eine Diskrepanz zwischen der tatsächlichen Nutzung einiger Wohnräume und ihrem rechtlichen Status. Bauträger/-projektanten bezeichneten Wohnungen ohne ausreichendes Sonnenlicht oft als Studios oder Quartiereinheiten, obwohl sie als dauerhafte Wohnung genutzt wurden. Die neue Gesetzgebung behebt diese Diskrepanz teilweise und erlaubt eine rechtliche Änderung des Nutzungszwecks.
Die Änderung bedeutet jedoch nicht automatisch die Möglichkeit, jedes Atelier/Studio in eine Wohnung umzuwandeln. Der Raum muss weiterhin beispielsweise die hygienischen, belüftungs- oder lärmpflichtigen Anforderungen gemäß dem Baugesetz erfüllen. Auch die Einhaltung des lokalen Gebietsplans spielt eine entscheidende Rolle. Es hängt davon ab, ob die Nutzung des Raums zu Wohnzwecken an dem jeweiligen Ort zulässig ist. Befindet sich die Immobilie in einem für Verwaltung oder Unterbringung bestimmten Gebiet, kann die Neukollaudierung abgelehnt werden. Einschränkungen können sich auch aus der Regulierung des Anteils von Wohn- und Nichtwohnflächen in einem Gebiet ergeben. Der Prozess der Neukollaudierung erfordert außerdem die Zustimmung des Eigentümers der Immobilie, bzw. die Stellungnahme einer Wohnungseigentümervereinigung, sowie die Einreichung von Sachverständigengutachten.
Der Hauptvorteil der Neukollaudierung ist eine erhebliche Erhöhung des Marktwerts der Immobilie. Wohneinheiten sind für Käufer attraktiver, haben eine höhere Liquidität und einen stabileren Preis. Gleichzeitig wird der Zugang zu Hypothekenfinanzierungen für zukünftige Eigentümer verbessert, da Banken traditionell einen strengeren Umgang mit Nichtwohnimmobilien verfolgen. Die Neukollaudierung erleichtert auch administrative Angelegenheiten, wie die Registrierung für den Hauptwohnsitz, und kann zudem günstigere Bedingungen im Bereich Energien oder Steuern schaffen.
Die neue Gesetzgebung stellt einen bedeutenden Wandel hin zu einem flexibleren und realistischeren Ansatz beim Wohnen in Städten dar. Es beseitigt eines der Haupthindernisse, die die Legalisierung vieler de facto bewohnter Flächen verhinderten, und schafft neue Chancen für Eigentümer und Bauträger gleichermaßen. Dennoch liegt der Schwerpunkt auf der Erfüllung weiterer technischer und lokaler Gebietsplanungsbedingungen, sodass die Neukollaudierung ein individuell bewerteter Prozess bleibt.
