Výhodný obchod jako varovný signál? Dobrá víra nabyvatele nemovitosti z pohledu rozhodnutí Nejvyššího soudu

Institut nabytí od neoprávněného ve smyslu § 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), představuje jeden z klíčových projevů zásady materiální publicity – tedy zásady, že na to, co je zapsáno v katastru, se může každý spolehnout. Ochrana osoby jednající v důvěře ve stav zápisu v katastru nemovitostí však není bezbřehá a její limity jsou dlouhodobě formovány judikaturou Nejvyššího soudu. Jedním z klíčových rozhodnutí je i poměrně nedávný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 817/2024 ze dne 31. 3. 2025, který přinesl jednoznačné rozřešení otázky, zda nápadně nízká kupní cena představuje sama o sobě okolnost způsobilou zpochybnit dobrou víru nabyvatele a založit jeho povinnost provádět další šetření ohledně souladu zápisu v katastru se skutečným právním stavem.

Skutkový stav

V projednávané věci došlo nejprve k převodu nemovitostí z původního vlastníka na obchodní společnost (nebankovního poskytovatele úvěrů). Tento převod byl následně posouzen jako neplatný. Společnost však již byla jako vlastník zapsána v katastru nemovitostí.

Po uplynutí několika let převedla tato společnost nemovitosti na žalovaného za kupní cenu, která se pohybovala přibližně na úrovni poloviny obvyklé (tržní) ceny nemovitostí. Žalobce (původní vlastník) se následně domáhal určení vlastnického práva s tvrzením, že žalovaný nenabyl vlastnické právo podle § 984 odst. 1 občanského zákoníku, neboť nebyl v dobré víře.

Soud prvního stupně i odvolací soud dovodily nedostatek dobré víry žalovaného zejména z toho, že kupní cena byla výrazně nižší než cena obvyklá, a že žalovaný neprovedl další šetření, která by mohla objasnit okolnosti předchozího převodu.

Nejvyšší soud však závěry nalézacích soudů odmítl. Zdůraznil, že dobrá víra se v občanském právu v souladu s § 7 občanského zákoníku presumuje. Tedy kdo tvrdí, že nabyvatel nebyl v dobré víře, nese ohledně této skutečnosti důkazní břemeno.

Nejvyšší soud dále dospěl k závěru, že obvyklá opatrnost při nabývání věcného práva k nemovitosti zásadně nezahrnuje povinnost aktivně prověřovat skutečný právní stav nad rámec údajů obsažených ve veřejném seznamu. Smyslem materiální publicity je právě ochrana důvěry ve stav zápisu. Povinnost dalšího šetření může vzniknout pouze tehdy, pokud existují objektivní okolnosti, které jsou způsobilé vyvolat důvodné pochybnosti o souladu zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem.

Nejvyšší soud se výslovně vymezil proti závěru odvolacího soudu, podle něhož samotná skutečnost, že kupní cena byla přibližně poloviční oproti ceně obvyklé, zakládá povinnost nabyvatele provádět další šetření ohledně vlastnického práva převodce. Konstatoval, že nízká kupní cena může mít různé důvody a sama o sobě nepředstavuje objektivní okolnost způsobilou zpochybnit správnost zápisu ve veřejném seznamu. Z této skutečnosti nelze bez dalšího dovodit nedostatek dobré víry ani povinnost nabyvatele prověřovat nabývací titul převodce.

Závěr o nedostatku dobré víry tedy podle soudu nelze založit na pouhé úvaze, že „výhodná koupě“ měla u nabyvatele vyvolat pochybnosti o vlastnickém právu převodce.

Nejvyšší soud rovněž poukázal na to, že závěry o nedostatku dobré víry musí vycházet z konkrétních skutkových zjištění o tom, jaké informace měl nabyvatel k dispozici a jaké okolnosti mu byly známy v době uzavření smlouvy. Úvahy o tom, co by se nabyvatel mohl dozvědět, pokud by učinil další kroky (např. osobní prohlídku nemovitosti), nemohou bez konkrétního skutkového podkladu postačovat k vyvrácení presumpce dobré víry.

Nejvyšší soud tak zcela odmítl konstrukci odvolacího soudu, že už samotné „podhodnocení“ (tedy v tomto případě přibližně polovina tržní ceny nemovitosti) je objektivní okolností, která sama o sobě vyvrací domněnku dobré víry presumované v § 7 občanského zákoníku a zakládá povinnost kupujícího investigativně prověřovat legitimitu vlastnictví převodce.

Nejvyšší soud tedy ve světle výše uvedeného rozsudky nižších soudů zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.

Závěr

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 817/2024 ze dne 31. 3. 2025 sice na jedné straně působí jako vítězství právní jistoty založené na zásadě materiální publicity veřejných seznamů. Současně však nelze odhlédnout od skutečnosti, že spor o vlastnictví nemovitosti je zpravidla důkazně komplikovaný a časově i finančně zatěžující. Přestože tedy judikatura zachovává standard ochrany dobré víry poměrně silný, nelze doporučit spoléhat se při koupi nemovitostí pouze na tuto právní domněnku. V praxi proto doporučujeme provádět před nabytím nemovitosti odpovídající právní prověrku, a to zejména u transakcí s vyšší kupní cenou.