In seinem jüngsten Urteil AZ. III. ÚS 3503/25[1] befasste sich das Verfassungsgericht mit einer Frage, die für jeden, der Immobilien erwirbt, von grundlegender Bedeutung sein kann. Der Kern der genannten Erkenntnis war die Bewertung des guten Willens des Erwerbers und des Ausmaßes der notwendigen Aktivität, um zu überprüfen, ob der im öffentlichen Register eingetragene Status mit dem tatsächlichen rechtlichen Stand übereinstimmt.
Nach dem Tatbestand handelte es sich um aufeinanderfolgende Übertragungen derselben Immobilie. Die erste Übertragung erfolgte 2017, als der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie mittels eines Kaufvertrags an einen Dritten übertrug. Diese Person, als Übertragende, übertrug dann die Immobilie an einen anderen Erwerber. Im Verfahren beantragte der ursprüngliche Eigentümer eine Bestimmung, dass er weiterhin Eigentümer der Immobilie sei, da er den Kaufvertrag von 2017 mit einer psychischen Störung abgeschlossen haben sollte, die ihn zu einer solchen Rechtshandlung unfähig machte. Die allgemeinen Gerichte stimmten dieser Schlussfolgerung zu und kamen zu dem Schluss, dass der Übertragende aufgrund der Ungültigkeit des ersten Kaufvertrags nie Eigentümer der Immobilie wurde, da er nicht in gutem Glauben war.
Das Berufungsgericht stützte sich vor allem auf der Tatsache, dass der Übertragende wusste, dass die Immobilie tatsächlich von anderen Personen als dem ursprünglichen Eigentümer genutzt wurde, und gleichzeitig Informationen darüber verfügte, dass der ursprüngliche Eigentümer ein "Alkoholiker" sei. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hätte er eine untersuchende Aktivität zur Feststellung der tatsächlichen rechtlichen Lage ergreifen müssen und konnte sich nicht nur mit dem im Grundbuch eingetragenen Stand zufriedengeben. Das Oberste Gericht wies die Revision anschließend zurück und stimmte den Überlegungen des Berufungsgerichts zu.
Das Verfassungsgericht erinnerte zunächst an die Grundannahme von § 984 des Zivilgesetzbuchs, nämlich das Prinzip der materiellen Publizität öffentlicher Register. Zweck dieser Verordnung ist es, das Vertrauen der Person in den in einem öffentlichen Register eingetragenen Status zu schützen und die Rechtssicherheit bei Rechtsgeschäften zu stärken. Gewöhnliche Vorsicht beinhaltet nicht die Verpflichtung, aktive Schritte zu unternehmen, um zu überprüfen, ob der in einer öffentlichen Liste eingetragene Status mit dem tatsächlichen rechtlichen Stand übereinstimmt. Die Anforderung einer solchen Überprüfung würde der Vermutung der Übereinstimmung zwischen dem eingetragenen und dem tatsächlichen Stand und zugleich dem eigentlichen Sinn der materiellen Publizität öffentlicher Listen widersprechen.
Nach Ansicht des Verfassungsgerichts bedeutet dies jedoch nicht, dass eine aktive Überprüfung der tatsächlichen rechtlichen Lage vollständig ausgeschlossen ist. Die Rechtsprechung arbeitet seit langem mit dem Konzept der sogenannten untersuchenden Aktivität. Wenn objektive Umstände Zweifel an der Übereinstimmung des im öffentlichen Register eingetragenen Status und der tatsächlichen rechtlichen Lage aufkommen lassen, kann der Erwerber verpflichtet sein, aktiv zu überprüfen, ob der Eintrag der Realität entspricht. Das Verfassungsgericht hob jedoch hervor, dass diese Anforderung klare Grenzen hat und nicht extensiv ausgelegt werden kann.
Das Verfassungsgericht formuliert die Bedingungen, unter denen guter Glaube des Erwerbers aufgrund unzureichender untersuchender Aktivität widerlegt werden kann. Eine bloße Feststellung, dass der Erwerber eine solche Aktivität nicht begangen hat, oder eine allgemeine Schlussfolgerung, dass diese Person vorsichtiger hätte sein sollen, können nicht ausreichen. Wenn guter Glaube widerlegt werden soll, muss das Gericht erklären, warum die konkreten festgestellten Umstände in ihrer Gesamtheit - aus Sicht eines ehrlichen und vernünftig umsichtigen Erwerbers - objektiv die Notwendigkeit einer weiteren Überprüfung hervorrufen könnte, welche weitere Aktivität in der Situation angemessen erwartet werden und zu welchen konkreten Feststellungen dies geführt haben könnte. Gleichzeitig muss ein Kausal-Zusammenhang zwischen dem Fehlen einer solchen Aktivität und der Unkenntnis des Erwerbers über den Widerspruch zwischen dem tatsächlichen und dem eingetragenen Rechtsstand vorliegen. Ohne einen solchen Zusammenhang kann guter Glaube nicht widerlegt werden.
In diesem Zusammenhang wies das Verfassungsgericht darauf hin, dass eine umfassende Auffassung der Anforderung zur untersuchenden Aktivität die Präsumtion von gutem Glauben nach dem § 7 des Zivilgesetzbuchs faktisch umkehren und den Erwerber zu einem Subjekt machen würde, das die Richtigkeit der in einer öffentlichen Liste eingetragen Daten aktiv zu überprüfen hätte.
Das Berufungsgericht maß grundlegende Bedeutung der Tatsache bei, dass der Übertragende wusste, dass der ursprüngliche Eigentümer ein "Alkoholiker" war. Das Verfassungsgericht stellte jedoch fest, dass Alkoholismus keine rechtliche Kategorie ist und daraus nicht automatisch die Schlussfolgerung einer geistigen Unfähigkeit, einer Beschränkung der Rechtsfähigkeit oder möglicher Ungültigkeit von Rechtshandlungen ableiten kann. Darüber hinaus erklärte das Berufungsgericht nicht, welchen konkreten Inhalt diese Information haben sollte, in welchem Kontext sie präsentiert wurde und warum sie aus Sicht eines ehrlichen und angemessen vorsichtigen Erwerbers Zweifel an der Übereinstimmung des eingetragenen und des tatsächlichen Rechtszustandes hätte aufkommen lassen sollen.
Das Verfassungsgericht betonte außerdem, dass allein die Tatsache, dass eine Immobilie von anderen Personen als dem eingetragenen Eigentümer genutzt wird, an sich keine Diskrepanz zwischen dem eingetragenen und dem tatsächlichen Rechtszustand bedeutet. Obwohl ein solcher Umstand einer der Faktoren für die Beurteilung des Bedarfs an weiterer Aktivität sein kann, schließt er an sich nicht guten Glauben aus. Wesentlich ist, ob es möglich war, bestimmte Umstände festzustellen, die das Eigentumsrecht des Übertragenden in Zweifel stellen.
Der Urteilsspruch AZ. III ÚS 3503/25 stellt somit eine wichtige Erinnerung dar, dass der durch § 984 des Zivilgesetzbuchs gewährte Schutz nicht durch ex-post-Anforderungen zur aktiven Überprüfung der Rechtssituation geschwächt werden kann. Wenn der gute Glauben des Erwerbers aufgrund unzureichender untersuchender Aktivität widerlegt werden soll, muss das Gericht überzeugend erklären, welche konkreten Umstände die Notwendigkeit einer weiteren Überprüfung ausgelöst haben könnten, welches Ausmaß einer solchen Aktivität vernünftigerweise vom Erwerber hätte erforderlich sein können und ob es einen kausalen Zusammenhang zwischen deren Fehlen und der Unkenntnis des Erwerbers über den tatsächlichen Rechtszustand gibt. Gerade in diesen Schlussfolgerungen zeigt sich der bedeutendste Beitrag des Urteils für die zukünftige Entscheidungspraxis.
[1] Erreichbar unter: https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/uscr/iii-us-3503-25-1
