Ústavní soud se ve svém nedávném nálezu sp. zn. III. ÚS 3503/25[1] zabýval otázkou, která může mít zásadní význam pro každého, kdo nabývá nemovitost. Jádrem uvedeného nálezu bylo posouzení dobré víry nabyvatele a rozsahu potřebné aktivity směřující k ověření, zda stav zapsaný ve veřejném seznamu odpovídá skutečnému právnímu stavu.
Skutkově šlo o navazující převody téže nemovitosti. První převod proběhl v roce 2017, kdy původní vlastník převedl nemovitost kupní smlouvou na třetí osobu. Tato osoba jako převodce převedla nemovitost na dalšího nabyvatele. Původní vlastník se v řízení domáhal určení, že vlastníkem nemovitosti je nadále on, neboť kupní smlouvu z roku 2017 měl uzavřít v duševní poruše, která jej činila neschopným takového právního jednání. Obecné soudy tomuto závěru přisvědčily a dovodily, že převodce se v důsledku neplatnosti první kupní smlouvy nikdy vlastníkem nemovitosti nestal, protože nebyl v dobré víře.
Odvolací soud se opřel se především o skutečnost, že převodce věděl o tom, že nemovitost fakticky užívají osoby odlišné od původního vlastníka a současně disponoval informací, že původní vlastník je „alkoholik“. Dle odvolacího soudu měl vyvinout investigativní aktivitu směřující ke zjištění skutečného právního stavu a nemohl se spokojit pouze se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Nejvyšší soud následně dovolání odmítl a s úvahami odvolacího soudu se ztotožnil.
Ústavní soud nejprve připomněl základní východisko § 984 občanského zákoníku, tedy zásadu materiální publicity veřejných seznamů. Smyslem této úpravy je ochrana důvěry jednotlivce ve stav zapsaný ve veřejném seznamu a posílení právní jistoty při právním styku. Běžná opatrnost přitom zásadně nezahrnuje povinnost činit aktivní kroky směřující k ověřování, zda stav zápisu ve veřejném seznamu odpovídá skutečnému právnímu stavu. Požadavek na takové ověřování by byl v rozporu s domněnkou souladu zapsaného a skutečného stavu a současně by odporoval samotnému smyslu materiální publicity veřejných seznamů.
To však podle Ústavního soudu neznamená, že by aktivní ověřování skutečného právního stavu bylo zcela vyloučeno. Judikatura dlouhodobě pracuje s konceptem tzv. investigativní aktivity. Existují-li totiž objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem, lze po nabyvateli požadovat, aby si aktivně ověřil, zda zápis odpovídá skutečnosti. Ústavní soud však zdůraznil, že tento požadavek má své jasné hranice a nemůže být vykládán extenzivně.
Ústavní soud formuluje podmínky, za kterých může být dobrá víra nabyvatele vyvrácena z důvodu nedostatečné investigativní aktivity. Nemůže postačovat pouhé konstatování, že nabyvatel takovou aktivitu nevyvinul, ani obecný závěr, že tato osoba měla být obezřetnější. Má-li být dobrá víra vyvrácena, musí soud vysvětlit, proč konkrétní zjištěné okolnosti mohly ve svém souhrnu z pohledu poctivého a rozumně opatrného nabyvatele objektivně vyvolat potřebu dalšího ověřování, jaká další aktivita byla v dané situaci přiměřeně očekávatelná a k jakým konkrétním poznatkům mohla vést. Současně musí být dána příčinná souvislost mezi absencí takové aktivity a nevědomostí nabyvatele o rozporu mezi skutečným a zapsaným právním stavem. Bez takového propojení nelze dobrou víru vyvrátit.
Ústavní soud v této souvislosti upozornil, že extenzivní pojetí požadavku investigativní aktivity by fakticky obracelo presumpci dobré víry podle § 7 občanského zákoníku a činilo by z nabyvatele subjekt povinný aktivně ověřovat správnost údajů veřejného seznamu.
Odvolací soud přikládal zásadní význam skutečnosti, že převodce věděl o tom, že původní vlastník je „alkoholik“. Ústavní soud však konstatoval, že alkoholismus není právní kategorií a nelze z něj automaticky dovozovat závěr o duševní nezpůsobilosti, omezení svéprávnosti nebo možné neplatnosti právních jednání. Odvolací soud navíc nevysvětlil, jaký konkrétní obsah měla tato informace mít, v jakém kontextu zazněla a proč právě z pohledu poctivého a rozumně opatrného nabyvatele měla vyvolat pochybnosti o souladu zapsaného a skutečného právního stavu.
Ústavní soud rovněž zdůraznil, že samotná skutečnost, že nemovitost užívají osoby odlišné od zapsaného vlastníka, ještě sama o sobě nevypovídá o nesouladu mezi evidovaným a skutečným právním stavem. Taková okolnost sice může být jedním z faktorů relevantních pro posouzení potřeby další aktivity, sama o sobě však dobrou víru nevylučuje. Podstatné je, zda bylo možné zjistit konkrétní okolnosti zpochybňující vlastnické oprávnění převodce.
Nález III. ÚS 3503/25 tak představuje významné připomenutí, že ochrana poskytovaná § 984 občanského zákoníku nemůže být oslabována ex post vytvářenými požadavky na aktivní prověřování právního stavu. Má-li být dobrá víra nabyvatele vyvrácena z důvodu nedostatečné investigativní aktivity, musí soud přesvědčivě vysvětlit, jaké konkrétní okolnosti mohly vyvolat potřebu dalšího ověřování, jaký rozsah takové aktivity bylo možno po nabyvateli rozumně požadovat a zda existuje příčinná souvislost mezi jejím nedostatkem a nevědomostí nabyvatele o skutečném právním stavu. Právě v těchto závěrech lze spatřovat nejvýznamnější přínos nálezu pro budoucí rozhodovací praxi.
[1] Dostupný na adrese: https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/uscr/iii-us-3503-25-1
