Ein Durchbruch im Zeittest? Das Gericht bestätigte das FIFO-Prinzip für Miteigentumsanteile

In diesem Artikel möchten wir Ihre Aufmerksamkeit auf ein wichtiges Urteil des Kreisgerichts in Ostrava, AZ. 25Af 16/2025-43 wenden, das sich mit der Anwendung eines Zeittests zur Befreiung von Einnahmen aus dem Verkauf eines Miteigentumsanteils an Immobilien befasst, wenn einzelne Anteile zu unterschiedlichen Zeitpunkten schrittweise erworben wurden. Die entscheidende Frage war, ob die Erfüllung des Zeittests getrennt, in Bezug auf jeden schrittweise erworbenen Teil des Miteigentumsanteils bewertet wird, oder ob der Anteil als Ganzes betrachtet werden sollte und die Einnahmen aus dem Verkauf proportional nach den einzelnen Erwerbsmomenten aufgeteilt werden sollten, wie derzeitiger Ansatz der Steuerverwaltung ist.

Der Fall begann sich 2006 zu entfalten, als der Kläger durch einen Kaufvertrag eine Hälfte des Miteigentums-anteils an mehreren Grundstücken erwarb. Zehn Jahre später, 2016, kaufte er die verbleibende Hälfte und wurde somit alleiniger Eigentümer der gesamten Immobilien. Der entscheidende Moment kam 2020, als er sich entschied, ein Drittel des Miteigentumsanteils für fast 31,8 Millionen CZK zu verkaufen. Der Kläger betrachtete diese Einnahme als vollständig von der Einkommensteuer natürlicher Personen befreit, da das verkaufte Drittel vollständig in die erste Hälfte der 2006 erworbenen Immobilie fiel, für die er damals sicher den Fünfjahrestest erfüllte.

Das Hauptproblem des Streits war die unterschiedliche rechtliche Auslegung der Steuerbehörden, die strikt die Methodik der flächendeckenden proportionalen Kürzung anwandten. Nach einer Kontrolle kam das Steueramt erster Instanz zu dem Schluss, dass - da die Hälfte der Immobilien die Bedingungen erfüllte und die andere nicht - die Einnahme aus dem Verkauf eines Drittels nur von einer Hälfte befreit sei, und verhängte die Steuer mit einer Steuerstrafe. Der Steuerpflichtige verteidigte sich gegen diese Entscheidung durch Berufung, doch die Berufungs-Finanzdirektion wies seine Argumente zurück. Darüber hinaus ging die Berufungsbehörde noch strenger voran und reduzierte zum Nachteil des Steuerpflichtigen die damit verbundenen Erwerbskosten und Kreditzinsen auf nur ein Sechstel, mit der Begründung, dass nach der Beendigung des Miteigentums im Jahr 2016 nicht mehr möglich ist, zu bestimmen, welcher spezifischer Anteil der Verkaufsgegenstand ist.

Die gesamte Angelegenheit musste daher durch eine Verwaltungsklage dem Kreisgericht in Ostrava vorgelegt werden. Der Kläger argumentierte vor Gericht, dass der ideale Anteil am Eigentum den Charakter einer separaten Sache habe und der anschließende Kauf des verbleibenden Teils ihn nicht rückwirkend sanktionieren und ihm das Recht auf Befreiung vom zuvor erworbenen Eigentum entziehen könne. Andererseits behielt die Finanzverwaltung ihre formale Stellung vor Gericht aufrecht, basierend auf der Anweisung der GFŘ-Direktion „D-22“ (heute derselbe Wortlaut in D-59), wonach es notwendig ist, auf allmählich erworbene Vermögenswerte Befreiungen und Aufwendungen ausschließlich im Verhältnis zu den Bedingungen einzelner historischer Teile anzuwenden.

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Zeittest für jeden allmählich erworbenen Teil des Anteils separat bewertet werden muss. Im vorliegenden Fall stützte es sich auf die Logik, die dem FIFO-Prinzip entspricht. Darüber hinaus besagt der daraus resultierende Urteilssatz, dass - wenn ein Anteil später verkauft wird, der kleiner ist als der Umfang des Eigentumsrechts, für den der Zeittest bereits erfüllt ist - die Einnahme aus dessen Verkauf vollständig befreit ist.

Zusätzlich zu seinen Schlussfolgerungen zur Befreiung der Einnahmen fügte das Gericht hinzu, dass selbst wenn ein Teil der Einnahme nicht befreit sei, die damit verbundenen Kosten im Zusammenhang mit dem konkret erworbenen Anteil beurteilt werden müssten. Steuerlich absetzbare Kosten wären somit kein proportionaler Teil des durchschnittlichen Erwerbspreises aller erworbenen Anteile, sondern ein entsprechender Teil des Erwerbspreises des Anteils, dessen Verkauf besteuert werden müsste. Das Gericht wandte dasselbe Prinzip auf die Kreditzinsen auf den für den Erwerb verwendeten Kredit an.

Das Urteil stellt somit einen grundlegenden Beitrag zur Auslegung der Regeln für die Anwendung des Zeittests auf allmählich erworbene Immobilien dar und kann erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung ähnlicher Fälle in der Praxis haben.

Aus dem neuen Urteil sowie aus der bestehenden Rechtsprechung lassen sich folgende Argumente zugunsten der Anwendung des FIFO-Verfahrens im Fall des Verkaufs eines Miteigentumsanteils an Immobilien ableiten:

• Der ideale Anteil am Miteigentum an Immobilien hat den Charakter eines eigenständigen Objekts, das für jeden erworbenen Miteigentumsanteil jeweils einem Zeittest unterzogen werden muss[1],
• Bei der Beurteilung, ob der Zeittest erfüllt wurde, ist der Steuerverwalter verpflichtet zu prüfen, wann der Steuerpflichtige das Eigentumsrecht erworben hat, das dem übertragenen Anteil entspricht
• Das FIFO-Prinzip kann auch auf die Kostenseite der Transaktion angewendet werden; 
  ist der Verkauf nicht befreit, werden die nachweislich mit einem bestimmten historischen Anteil verbundenen Kosten angewendet, nicht deren Durchschnittswert,
• Die Verhältnismethode wird nicht nur beim Verkauf von Immobilienanteilen angewandt, sondern auch bei Geschäftsanteilen, wo diese Methode ihre große Rechtfertigung hat. Grundsätzlich ist es nämlich nicht möglich, den Erwerb von Teilen eines Geschäftssanteils im selben Unternehmen im Laufe der Zeit als neue separate Anteile zu betrachten. Der unterschiedliche Vermögenswert beider Vermögenswerte und die unterschiedliche Erwerbsmethode wurden in der Vergangenheit auch in der Rechtsprechung hervorgehoben [2]. Die Anwendung zweier Methoden (FIFO- für Immobilien und Verhältnismethode für Geschäftsanteile) sollte aufgrund der spezifischen Natur beider Vermögenswerte daher kein Hindernis darstellen; im Gegenteil, dieser Unterschied eröffnet Raum für gerechtere Methoden zur Verteilung von Einnahmen und Ausgaben und unterstützt eine Änderung der aktuellen interpretativen Praxis.

[1] siehe z.B. 26 Cdo 2864/2000 oder 7 Afs 7/2015 – 47, über Unabhängigkeit des Miteigentumsanteils auch im Urteil 22 Cdo 730/2021.
[2] siehe 5 Afs 91/2004-47