V tomto článku bychom vás rádi upozornili na důležitý rozsudek Krajského soudu v Ostravě č. 25Af 16/2025-43, který se zabývá aplikací časového testu pro osvobození příjmu z prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci v situaci, kdy byly jednotlivé podíly nabývány postupně v různých časových okamžicích. Klíčovou otázkou bylo, zda se splnění časového testu posuzuje samostatně ve vztahu ke každé postupně nabyté části spoluvlastnického podílu, nebo zda je třeba na podíl nahlížet jako na jeden celek a příjem z jeho prodeje poměrně rozdělit podle jednotlivých okamžiků nabytí, což je stávající přístup finanční správy.
Případ se začal odvíjet již v roce 2006, kdy žalobce nabyl kupní smlouvou spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny na několika pozemcích. O deset let později, v roce 2016, přikoupil zbývající polovinu a stal se tak výlučným vlastníkem celých nemovitostí. Zásadní moment nastal v roce 2020, kdy se rozhodl prodat spoluvlastnický podíl o velikosti jedné třetiny za bezmála 31,8 milionu Kč. Žalobce tento příjem považoval za plně osvobozený od daně z příjmů fyzických osob, neboť prodávaná třetina se objemově kompletně vešla do rozsahu první poloviny nemovitosti nabyté v roce 2006, u níž bezpečně splnil tehdy ještě pětiletý časový test.
Hlavním problémem sporu se stal odlišný právní výklad finančních orgánů, které striktně aplikovaly metodiku plošného poměrového krácení. Prvostupňový finanční úřad po provedené kontrole dospěl k závěru, že jelikož polovina nemovitostí podmínky splňovala a druhá nikoliv, je příjem z prodeje třetinového podílu osvobozen pouze z jedné poloviny, a doměřil daň s penále. Poplatník se proti tomuto rozhodnutí bránil odvoláním, avšak Odvolací finanční ředitelství jeho argumenty odmítlo. Odvolací orgán navíc postupoval ještě přísněji a v neprospěch poplatníka zkrátil související pořizovací výdaje a úroky z úvěru na pouhou jednu šestinu s odůvodněním, že po zániku spoluvlastnictví v roce 2016 již nelze identifikovat, který konkrétní podíl je předmětem prodeje.
Celá věc tak musela být předložena Krajskému soudu v Ostravě prostřednictvím správní žaloby. Žalobce u soudu namítal, že ideální podíl na nemovitosti má charakter samostatné věci a pozdější dokoupení zbývající části jej nemůže zpětně sankcionovat a brát mu nárok na osvobození dříve nabytého majetku. Finanční správa naopak u soudu setrvala na svém formálním postoji opírajícím se o pokyn GFŘ D-22 (nyní stejné znění v D-59), podle něhož je u postupně nabývaného majetku nutné uplatňovat osvobození i výdaje výhradně v poměru, v jakém podmínky splňují jednotlivé historické části.
Soud dospěl k závěru, že časový test je nutné posuzovat samostatně u každé postupně nabyté části podílu. V projednávané věci přitom vycházel z logiky odpovídající principu FIFO. Vzniklá právní věta rozsudku navíc uvádí, že pokud je následně prodáván podíl menší než rozsah vlastnického práva, u něhož již byl časový test splněn, je příjem z jeho prodeje osvobozen v plném rozsahu.
Soud nad rámec svých závěrů k osvobození příjmu doplnil, že i v případě neosvobození části příjmu by bylo nutné posuzovat související výdaje ve vazbě na konkrétní nabytý podíl. Daňově uznatelnými výdaji by tak nebyla poměrná část průměrné pořizovací ceny všech nabytých podílů, ale odpovídající část pořizovací ceny podílu, jehož prodej by podléhal zdanění. Stejný princip soud aplikoval i u úroků z úvěru použitých na jeho pořízení.
Rozsudek tak představuje zásadní příspěvek k výkladu pravidel pro aplikaci časového testu u nemovitostí nabývaných postupně a může mít významný dopad na posuzování obdobných případů v praxi.
Z nového rozsudku a také z dosavadní judikatury tak lze vyvodit následující argumenty ve prospěch použití principu metody FIFO v případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovitosti:
- Ideální podíl na spoluvlastnictví nemovitosti má charakter samostatné věci, která musí být časovému testu podrobena za každý nabytý spoluvlastnický podíl zvlášť[1],
- Správce daně je při posuzování splnění časového testu povinen zkoumat, kdy daňový subjekt nabyl rozsah vlastnického práva odpovídající převáděnému podílu,
- Princip FIFO je možné aplikovat i na nákladovou stranu transakce; pokud by prodej nebyl osvobozen, uplatní se výdaje prokazatelně spojené s konkrétním historickým podílem, nikoli jejich zprůměrovaná hodnota,
- Poměrová metoda je používána nejen v případě prodeje podílů na nemovitých věcech, ale také u obchodních podílů, kde má tato metoda své velké opodstatnění. Principiálně totiž není možné považovat nabytí částí obchodního podílu v čase u téže firmy za nové samostatné podíly. Na jinou majetkovou hodnotu obou aktiv a odlišný způsob nabývání judikatura v minulosti také poukázala.[2] Aplikace dvou metod (FIFO u nemovitých věcí a poměrování u obchodních podílů) by tak z důvodu specifického charakteru obou aktiv neměla být překážkou, naopak tato rozdílnost otevírá prostor pro spravedlivější metody alokace příjmů a výdajů a podporuje změnu dosavadní výkladové praxe.
[1] viz. například 26 Cdo 2864/2000 nebo 7 Afs 7/2015 – 47, o samostatnosti spoluvlastnického podílu hovoří také rozsudek 22 Cdo 730/2021.
[2] viz. 5 Afs 91/2004-47
