Ministerstvo financí ČR (dále jen MF) připravuje zásadní změnu koncepce daně z převodu nemovitostí. Za účelem informovat laickou i odbornou veřejnost o základních tezích připravované nové právní úpravy byl vydán informační materiál, který je zveřejněn na jeho webových stránkách. MF v tomto informačním materiálu nepředkládá definitivní model řešení problematiky daně z převodu nemovitostí, ani konečný návrh legislativy. Tento materiál obsahuje základní témata nově navrhované právní úpravy zákona o dani z převodu nemovitostí (dále jen DzPN), jehož předpokládaná účinnost je  1. leden 2014.  MF v současné době pracuje na návrhu nového zákona o DzPN. 

Záměrem tohoto článku je přiblížit důvody pro novou právní úpravu, seznámit se zamýšlenými změnami a nastínit základní teze, které mohou v budoucnosti ovlivnit některé plánované převody nemovitostí.

Shrnutí hlavních cílů a principů návrhu nového zákona

• stanovení předmětu DzPN v souladu s novým vymezením nemovitých věcí v novém občanském zákoníku;
• určení poplatníka daně u smluvních úplatných převodů namísto nynějšího převodce nově nabyvatele nemovitosti a v důsledku toho zrušení institutu ručitele daně, zjednodušení daňového řízení, výběru daně i snížení administrativní náročnosti;
• využívání jiných cen pro účely stanovení základu daně než cen nemovitostí podle oceňovacích předpisů, a to všude tam, kde nehrozí simulace nižších cen nemovitostí;
• stanovení základu daně v případech nejčastějších smluvních převodů nemovitostí, např. bytů, nebytových prostorů, rodinných domů, rekreačních chat apod. nově ve výši ceny sjednané, pokud nebude tato cena sjednaná o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena těchto nemovitostí;
• postupné odbourávání znaleckých posudků na cenu zjištěnou podle oceňovacích předpisů a stanovení základu daně ve výši ceny zjištěné pouze v nezbytně nutných případech, kdy základ daně nelze stanovit jinak;
• aktualizace systému osvobození od daně, odstranění překonaných nebo již neaplikovaných osvobození vymezení nových osvobození;
• určení manželů jako solidárních poplatníků DzPN, v případě převodu nemovitosti ve společném jmění manželů;
• řešení dalších problémů vyplývajících z praxe jako např. způsob přepočtu cizí měny na českou, pokud je cena nebo náhrada za nemovitost stanovena v cizí měně atd.

Důvody pro nezbytnost nové právní úpravy

• Jedním z hlavních důvodů nezbytnosti nové právní úpravy je zamýšlená transformace daně dědické a darovací. Plánuje se tak zrušení zákona 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani převodu nemovitostí tedy tzv. „trojdaně“, protože nabytí majetku děděním a rovněž bezúplatné převody a jiná bezúplatná nabytí majetku by měly být legislativně převedeny pod režim daně z příjmů.
• Nutnost přizpůsobit právní úpravu DzPN novému občanskému zákoníku  a rovněž nové komplexní úpravě obchodních společností a družstev, tj. novému zákonu o obchodních korporacích (účinnost obou od 1.1.2014).
• Potřeby stávající praxe (např. přepočet měny, neaktuálnost některých osvobození atd.)
• Snaha vytvořit novou koncepci, která bude odpovídat evropskému právu.

Poplatník daně

Zásadní změnou koncepce DzPN dle nové právní úpravy má být v osobě poplatníka DzPN -  poplatníkem DzPN bude ve všech případech nakládání s vlastnickými nebo jinými věcnými právy k nemovitostem primárně nabyvatel nemovitosti. Záměrem této změny je především zjednodušení výběru daně a u poplatníků snížení administrativní náročnosti spojené s platbou daně. Velmi podstatná je i ta skutečnost, že v důsledku této změny dojde u DzPN k zániku institutu ručitele.

Předmět DzPN

Shodně jako v současné právní úpravě by měl být předmětem DzPN i nadále úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem z dosavadního na nového vlastníka - je tak zdaňován úplatný převod nebo přechod vlastnického práva k nemovitosti, nikoliv získání úplaty převodcem. Při výměně nemovitostí se bude vycházet z dosavadní úpravy. Oba převody nemovitostí budou považovány za převod jediný a DzPN bude vybírána z převodu té nemovitosti, u jejíhož převodu by byla stanovena vyšší daň.

Nový občanský zákoník přináší i v oblasti nemovitostí zásadní změny, které bude muset nová koncepce DzPN reflektovat.  Jedná se o změny v pojetí nemovité věci – oproti stávající úpravě budou mezi nemovité věci zahrnuta i některá práva (např. právo stavby). Dále se chystá  znovuobnovení zásady - Superficies solo cedit (Povrch ustupuje půdě, ve významu Stavba je součást pozemku), což je právní zásada, podle které všechny stavby, jenž se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku. Vlastník pozemku je vždy vlastníkem všech staveb na pozemku. Zásada pochází z římského práva. Tato zásada platí téměř v celé Evropě. Je doplňována institutem práva stavby, který umožňuje stavět na pozemku i „nevlastníkovi“.  Na území ČR tato zásada platila do roku 1950, kdy byla zrušena aktuálně účinným občanským zákoníkem. Od té doby v českém právu platí, že se vlastník stavby může lišit od vlastníka pozemku, na kterém stavba stojí. S obnovením platnosti této zásady počítá nový občanský zákoník.

V návaznosti na novou právní úpravu obchodních korporací a v zájmu zabránění daňovým únikům se nově navrhuje zdanění převodů obchodních podílů u obchodních korporací vlastnících nemovitosti DzPN. Tato právní úprava je dle vyjádření MF obvyklá ve většině evropských státech.

Problematiku DzPN budeme i nadále sledovat a v některém z dalších čísel pro Vás připravíme shrnutí aktuálního vývoje a případných změn oproti předloženému materiálu MF. Na závěr bychom rádi připomněli, že současná 3% sazba DzPN od 1. 1. 2013 pravděpodobně vzroste na 4%, a to v případě schválení zákona o změně daňových, pojistných a dalších zákonů v souvislosti se snižováním schodků veřejných rozpočtů. Výše sazby daně, která bude navržena v nové právní úpravě, bude předmětem výpočtů a dalších jednání.

V případě Vašeho bližšího zájmu o tuto problematiku jsme Vám plně k dispozici.