Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2026, sp. zn. 24 Cdo 81/2026, přináší významný posun ve výkladu kupních smluv k nemovitým věcem. Nejvyšší soud v něm poprvé výslovně řešil otázku, zda lze u kupní smlouvy na nemovitost sjednat převod bez určení konkrétní kupní ceny. Odpověď je kladná: je-li z písemné smlouvy zřejmé, že strany chtějí uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez určení kupní ceny, nastoupí zákonná domněnka ceny obvyklé. Za ujednanou se pak považuje cena, za niž se srovnatelná nemovitá věc v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.
Spor, který začal na katastru
Předmětem řízení byla kupní smlouva, na jejímž základě měl být do katastru nemovitostí povolen vklad vlastnického práva ke spoluvlastnickým podílům na pozemcích. Smluvní strany v kupní smlouvě neuvedly konkrétní částku ani vlastní mechanismus výpočtu kupní ceny. Naopak výslovně stanovily, že smlouvu uzavírají bez určení kupní ceny podle § 2085 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s § 2131 občanského zákoníku. Katastrální úřad návrh na vklad zamítl s tím, že smlouva podle jeho názoru neobsahuje řádně vymezenou kupní cenu ani způsob jejího určení.
Tento přístup následně aproboval i soud prvního stupně a Vrchní soud v Praze. Oba soudy vycházely z tradičnějšího pohledu, že u koupě nemovité věci musí být kupní cena alespoň dostatečně určitá či určitelná podle § 2080 občanského zákoníku. Ustanovení § 2085 odst. 2 občanského zákoníku považovaly za pravidlo určené pro koupi movitých věcí, které nelze bez dalšího použít na převody nemovitostí. Absence konkrétního určení ceny tak podle nich bránila tomu, aby byla smlouva způsobilou vkladovou listinou.
Dvě různé situace: neurčitá cena a vědomě neurčená cena
Nejvyšší soud tento závěr odmítl především proto, že důsledně odlišil dvě právně rozdílné situace. První nastává tehdy, když si strany kupní cenu sjednají, avšak učiní tak neurčitě. Právě na tuto situaci dopadá § 2080 občanského zákoníku, podle něhož je kupní cena ujednána dostatečně určitě, je-li sjednán alespoň způsob jejího určení. Pokud by cena byla sjednána neurčitě a nebylo by možné dospět k její určitosti ani výkladem, mohl by být problém v určitosti právního jednání.
Druhá situace je však odlišná: strany cenu nesjednají nikoli omylem nebo nedostatečně, ale vědomě a výslovně projeví vůli uzavřít kupní smlouvu bez jejího určení. Právě pro tento případ občanský zákoník obsahuje § 2085 odst. 2, podle něhož platí za ujednanou cena obvyklá. Nejvyšší soud zdůraznil, že toto ustanovení se netýká určitosti již sjednané ceny, ale stanoví zákonný následek pro případ, kdy strany cenu záměrně neurčí. Jinými slovy: nejde o „špatně sjednanou cenu“, ale o zákonem předvídanou absenci jejího smluvního určení.
Proč pravidlo platí i pro nemovitosti
Klíčovou otázkou bylo, zda lze § 2085 odst. 2 občanského zákoníku použít i u koupě nemovitých věcí, přestože je systematicky zařazen v části upravující koupi movitých věcí. Nejvyšší soud odpověděl kladně s odkazem na § 2131 občanského zákoníku, podle něhož se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci přiměřeně použijí ustanovení o koupi movitých věcí. Zároveň konstatoval, že úprava koupě nemovitých věcí neobsahuje žádné zvláštní ustanovení, které by použití § 2085 odst. 2 vylučovalo.
Soud se nevydal cestou formalistického výkladu. Nepřisvědčil argumentu, že odlišnosti nemovitostí — zejména povinná písemná forma, zpravidla vyšší hodnota či odlišný okamžik nabytí vlastnického práva — samy o sobě brání aplikaci pravidla o ceně obvyklé. Písemná forma má podle Nejvyššího soudu chránit jistotu ohledně obsahu právního jednání, nikoli vyloučit použití zákonného pravidla, které samo stanoví, jak se cena určí. Rozhodující proto je, aby vůle stran uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez konkrétního určení ceny byla ve smlouvě vyjádřena jasně a srozumitelně.
Odklon od předchozí úpravy a důraz na autonomii vůle
Rozhodnutí je významné také ve světle historického vývoje. Za účinnosti předchozího občanského zákoníku platilo, že kupující byl povinen zaplatit prodávajícímu „dohodnutou cenu“ a judikatura připouštěla sice i jiné způsoby určení ceny než přesnou částkou, vždy však tak, aby bylo možné stanovit její přesnou výši. Současná úprava je v tomto ohledu odlišná. Nejvyšší soud výslovně uvedl, že nynější občanský zákoník obsahuje regulaci, která nemá v předchozí právní úpravě obdobu, a že stanovení výše kupní ceny již nelze považovat za podstatnou náležitost, která musí být v kupní smlouvě vždy výslovně vyjádřena. Pojmovým znakem koupě je úplatnost, nikoli nutně číselné vyjádření ceny v textu smlouvy.
Významnou roli v odůvodnění sehrál princip autonomie vůle. Nejvyšší soud připomněl, že při výkladu smluv má být upřednostněn výklad zachovávající platnost právního jednání před výkladem vedoucím k jeho neplatnosti. Smlouva nemá být posuzována prizmatem formální bezvadnosti za každou cenu, ale podle toho, co jí strany skutečně chtěly dosáhnout. Pokud tedy zákon určité ujednání výslovně nezakazuje a současně sám nabízí mechanismus doplnění ceny, není důvod vůli stran bez dalšího nerespektovat.
Z praktického hlediska rozsudek znamená, že samotná absence konkrétní částky v kupní smlouvě na nemovitost nemusí být důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Pokud je ze smlouvy patrné, že strany chtěly uzavřít úplatnou smlouvu a současně výslovně zamýšlely kupní cenu neurčit s tím, že nastoupí zákonná cena obvyklá, má být taková smlouva způsobilou vkladovou listinou. V posuzované věci proto Nejvyšší soud změnil rozhodnutí nižších soudů a sám povolil vklad vlastnického práva.
Závěr
Rozsudek sp. zn. 24 Cdo 81/2026 je důležitým potvrzením proautonomního a materiálního přístupu k soukromému právu. Nejvyšší soud dal přednost skutečné vůli stran před formalistickým požadavkem na výslovné uvedení kupní ceny, pokud zákon s její absencí sám počítá a stanoví způsob jejího doplnění. Rozhodnutí tak posiluje smluvní svobodu a zároveň koriguje příliš restriktivní přístup katastrální i soudní praxe. Jeho praktický význam však nespočívá v tom, že by kupní cena přestala být pro realitní transakce důležitá. Spočívá spíše v potvrzení, že i v oblasti převodů nemovitostí má autonomie vůle své místo — pokud je vyjádřena jasně, odpovědně a právně přesně.
